Comprare casa in questo periodo sembra un sogno. Ma acquistarne una da ristrutturare è possibile e conviene: «il differenziale di prezzo fra una casa da ristrutturare e una appena rifatta nello stesso palazzo varia tra il 14 e il 27 per cento», dicono da Casa.it.

Ecco come procedere, dopo l’acquisto.

Risponde lo studio Fulfaro&Partners, architettura – ingegneria in Roma

Chi ristruttura la propria abitazione, spesso lo fa traendo spunto da riviste e conoscenti, visitando siti web, o chiedendo consulenza a architetti o arredatori. La richiesta principale è migliorare il comfort ottimizzando l’uso degli spazi interni, con particolare attenzione all’uso di tecnologia, materiali di qualità, cura dell’illuminazione interna, uso di prodotti ecologici. Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici lo strumento normativo è la CILA (Art. 6 comma 1 lettera a del T.U 380/01) che a differenza della DIA, con cui non era possibile iniziare i lavori prima di 30 giorni, permette di iniziare immediatamente. Per ottimizzare tempi e costi è fondamentale che il Committente si affidi a un Tecnico di fiducia che può dare un contributo al risultato sia in termini d’incidenza dei costi, sia sull’effettivo valore finale dell’opera.
Le fasi da seguire sono le seguenti:

1. SCELTA DEL TECNICO DI FIDUCIA. È opportuno che il committente assuma preliminarmente informazioni sulle opere già eseguite dal tecnico (architetto/ingegnere/geometra), sia per verificare se le stesse corrispondono alle sue attese, sia per controllarne la qualità dei risultati.

2. PROGETTO PRELIMINARE. Coinvolgere il tecnico per la redazione del progetto preliminare che risponda alle proprie necessità, spiegando molto accuratamente quali sono le esigenze, sulla base delle quali intende modificare la propria casa e indicare preliminarmente l’importo massimo che si vuole sostenere. Questa è una fase cruciale, in quanto scelte chiare e condivise possono ridurre al minimo imprevisti e ritardi nell’esecuzione dei lavori. Compito del Committente è di fornire documentazione dell’appartamento: planimetria e visura catastale, atto di compravendita, concessione edilizia e certificato di abitabilità che attestino la legittimità della preesistenza. Compito del tecnico è verificare lo stato dei luoghi, eseguire un rilievo accurato e proporre un progetto.

3. PROGETTO ESECUTIVO. Una volta che il progetto preliminare è stato approvato dal committente, si passa allaredazione del progetto esecutivo: piante, sezioni, computo metrico estimativo, capitolato d’appalto (descrizione dettagliata delle opere), e contratto con indicazione dei costi, tempi di esecuzione e pagamenti (SAL Stati di avanzamento lavori). Contemporaneamente il committente dovrebbe operare con l’ausilio del tecnico una scelta dei materiali di finitura da ordinare per l’esecuzione dei lavori.

4. OFFERTA DELLE IMPRESE. Fornire il progetto esecutivo con computo metrico elle imprese esecutrici (almeno 2/3) al fine diottenere la migliore offerta. È importante scegliere imprese affidabili che abbiano esperienze documentate in ristrutturazioni di interni. L’ideale è che le buste con le offerte siano consegnate direttamente al cliente-committente, e aperte tutte insieme. Normalmente nelle offerte vengono escluse le forniture di pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, arredi ecc. che restano a carico del committente. I costi totali si ottengono dalla somma delle offerte più quella delle forniture. Normalmente queste tre fasi richiedono dai 30-45 giorni.

5. Presentazione della CILA presso gli uffici tecnici del Comune. I documenti da consegnare sono:
– comunicazione firmata dal proprietario e dal progettista;
– relazione tecnica asseverata del tecnico abilitato;
– elaborati di progetto con ante / inter / post-operam;
– dati dell’impresa e DURC (documento unico di regolarità contributiva). Nel caso di affidamento dei lavori a più imprese sarà necessario redigere un PSC ai sensi del D.Lgs. 81/2008, nominando un Coordinatore per la Sicurezza.

6. AGEVOLAZIONI FISCALI. Con la legge di Stabilità è stata prorogata al 31 dicembre 2014 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50 per cento) con il limite massimo di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare, disponendo inoltre una detrazione del 40 per cento per le spese che saranno sostenute nel 2015. A partire dal primo gennaio 2016, invece, la detrazione tornerà nella misura ordinaria del 36 per cento, con il limite di soli 48 mila euro per unità immobiliare. I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Altre spese ammesse all’agevolazione sono: le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento, le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71), le spese per l’acquisto dei materiali, il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti, le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, gli oneri di urbanizzazione, gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). Il pagamento deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale, da cui risultino: causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16- bis del Dpr 917/1986); codice fiscale del soggetto che paga; codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

7. RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA. Si possono altresì detrarre il 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014, per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici già esistenti. Percentuale che passerà al 50%, per i pagamenti effettuati dal 1º gennaio 2015 al 31 dicembre 2015, e al 36% dal primo gennaio 2016. A titolo esemplificativo si indicano interventi che rispettano i requisiti definiti con il Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008, così come modificato dal decreto 26 gennaio 2010, quali interventi di riqualificazione energetica, sostituzione infissi, installazioni di pannelli solari, sostituzione di impianti di climatizzazione.

8. ESECUZIONE DEI LAVORI. Un progetto esecutivo completo permette di ridurre al minimo il ricorso a Varianti in corso d’opera. Compito della direzione dei lavori è di controllare l’esecuzione dell’opera in base al progetto approvato dagli organi competenti e al progetto esecutivo, salvaguardando, nell’interesse del Committente, la migliore qualità delle opere, nel rispetto dei costi e dei tempi dell’esecuzione.

9. FINE LAVORI. Una volta che i lavori sono terminati il tecnico presenterà accatastamento con Variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del Territorio e la Comunicazione di Fine Lavori presso gli uffici tecnici del Comune, certificando la conformità al progetto presentato (e/o alle varianti). Nel caso di interventi che modificano la prestazione energetica dell’appartamento, bisognerà aggiornare l’attestato di certificazione energetica (APE) decreto legge 63/2013. L’impresa rilascerà al Committente la dichiarazione di conformit à che attesta la messa in regola e/o la conformità degli impianti elettrici, idraulici e termici rispetto alla normativa vigente.

10.ERRORI DA EVITARE. Alcuni committenti commettono l’errore di non dare sufficienti informazioni, tendono a condizionare su soluzioni, forme e stili che preferiscono, impedendo all’architetto d’esprimere appieno la sua competenza. Viceversa non aver condiviso e compreso appieno le proposte progettuali può produrre continui ripensamenti e ritardi nell’esecuzione dei lavori. Altro errore da evitare è scegliere l’impresa sulla base della convenienza del prezzo offerto, senza una accurata informazione e documentazione sulle sue capacità esecutive e organizzative, sull’esito delle opere dalla medesima in precedenza realizzate.

Fonte: La Repubblica